조정지역 지정 전 매도계약 2주택이상 소유 양도세 중과 면제

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2주택 또는 3주택 이상 다주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 조정대상 지정 전에 주택 매도계약을 체결했을 경우에도 조정대상지역에 부과되는 양도세 중과에 해당될까? 또한, 3년 이상 소유했을 경우에 받을 수 있는 장기특별공제 혜택은 어떻게 되는 걸까? 

조정대상지역 지정 전에 매도 계약을 체결하고 계약금을 수령했다면, 양도세 중과 대상에 해당되지 않으며, 또한 장기특별공제 혜택을 받을 수 있다.

이에 대한 근거 법령은 소득세법과 소득세법 시행령이다.

구체적으로, 소득세법 제104조(양도소득세의 세율) 7항과 소득세법 시행령 제167조3(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위) 1항 11호, 동 시행령 제167조4(1세대3주택·입주권 이상에서 제외되는 주택의 범위) 3항 5호, 동 시행령 제167조10(양도소득세가 중과되는 1세대2주택에 해당하는 주택의 범위) 1항 11호, 동시행령 167조11(1세대 2주택ㆍ조합원입주권에서 제외되는 주택)의 범위에 따른 것이다.

위에 열거된 시행령의 조문은 "조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 해당 지역의 주택을 양도하기 위하여 매매 계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택"으로 명시하고 있다.

(시행령 관련 조문)

이 조문은 소득세법 제104조(양도소득세의 세율) 7항에 해당되지 않는 주택을 말한다.
소득세법 제104조(양도소득세의 세율) 7항을 살펴보면 아래 표와 다음과 같다.

- 아 래 -

(소득세법 제104조 7항)

즉, 조정대상지역으로 공고가 나기 전 주택 매매 계약을 체결하고, 계약금을 수령한 사실을 증명할 수 있으면 조정지역에 부과되는 양도세 중과 대상에서 제외된다. 이 경우, 3년 이상 소유했을 때 받을 수 있는 장기특별공제 혜택도 받을 수 있다.

반면, 조정대상지역으로 공고 나기 전 주택매매 계약을 체결하였어도 계약금을 수령한 사실을 증빙할 수 없다면, 양도세 중과 대상에서 제외되기 어렵다. 장기특별공제 혜택도 하나의 패키지처럼 관련돼있어 장기공제 혜택도 받기 힘들다.

법령상 양도일은 ▲대금청산일이 분명한 경우 당해 자산의 대금을 청산한 날 ▲대금청산 전에 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함)를 한 경우에는 등기부, 등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 ▲대금을 청산한 날이 분명하지 않은 경우에는 등기부, 등록부 또는 명부등에 기재된 등기, 등록 접수일 또는 명의 개서일(이상 소득세법시행령 제162조 참조)로 규정하고있다.

소득세법 제162조에 따를 경우, 다주택자가 조정대상지역 지정 전에 주택 매도계약을 체결했다고 하여 양도세 중과를 면할 수는 없다. 

그러나, 조정대상지역 지정 전에 매도 계약을 체결하고 계약금을 수령하였다면, 그 계약금을 수령한 사실을 객관적으로 증빙할 수 있다면 양도세 중과 대상에서 제외될 수 있는 예외를 두고 있는 셈이다.

이는 조정대상지역으로 선정될 것이라는 사실을 전혀 모른채 주택을 매매한 매도자가 선의의 피해를 입지않도록 하기 위하여 마련된 법적 보호장치라 할 것이다.

그런데, 매매 계약 시 통상적으로 계약금은 총매매 대금의 10% 수준으로 이행되는 시장에서 계약금이 10%에 턱없이 모자라는 경우(예컨대 5% 이하)에 세무당국이 어떤 입장을 보일지는 사실 주목되는 부분이다. 소득세법이나 시행령에 계약금액이 매매 대금의 몇%가 돼야 인정하겠다는 구체적 범위가 적시되어 있지 않기 때문이다. 

결론적으로, 조정대상지역으로 지정되기 전에 해당 지역의 주택에 대하여 매매계약을 체결하고 시장에서 인정되는 통상 매매 대금의 10% 수준의 계약금을 수령한 사실을 자료로서 증빙할 수 있으면, 2주택 또는 3주택 이상 다주택자는 양도세 중과 대상에서 제외된다는 사실을 알 수 있다. 또한 장기공제특별공제 헤택도 받을 수 있다.
이에 해당되는 매도자들은 선의의 피해자를 구제하기 위해 마련된 법적 보호장치를 무심코 간과하지 말아야 할 것이다. 당연히 세금혜택을 받아야 할 것이다.